Pretende comprar casa/apartamento na planta? Saiba como fugir das armadilhas. | Artigos JusBrasil
http://eduardofcviana91.jusbrasil.com.br/...pretende-comprar-casa-apartamento-na-planta-saiba-como-fugir-das-armadilhas?ref=topic_feed[16/11/2014 12:05:10]
1. Taxa de Corretagem
A taxa de corretagem é o valor cobrado para o pagamento do trabalho do corretor de imóveis que está encarregado de fazer a intermediação entre o adquirente e a construtora.
Quando o negócio se realiza no próprio stand de vendas da construtora, esta é quem tem a obrigação de realizar o pagamento da comissão de corretagem, tendo em vista que o consumidor não solicitou a prestação de tais serviços.
Todavia, não haverá ilegalidade na cobrança da taxa supramencionada quando o consumidor realiza a negociação diretamente com o corretor de imóveis.
Em regra, o percentual cobrado a título de corretagem gira em torno de 6% a 8%, ou seja, caso você adquira um imóvel no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), considerando o segundo percentual, irá arcar com R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) em despesa de corretagem.
Portanto, deverão ser declaradas nulas as cláusulas contratuais que transfiram o ônus do pagamento ao consumidor, bem como, deve haver a restituição do valor pago indevidamente, inclusive em dobro, com incidência de juros legais e correção monetária.
2. Taxa SATI
O Serviço de Assistência Técnica Imobiliária - SATI é uma taxa que algumas construtoras cobram para que haja uma assistência jurídica no ato da assinatura do contrato.
Normalmente a taxa SATI corresponde a 0,88% do valor do imóvel, portanto, se o apartamento custa R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) o valor da taxa será R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais).
A cobrança dessa taxa só é considerada ilegal quando é imposta ao consumidor. Logo, se o comprador tiver oportunidade de escolher pela adesão ou não dosserviços, não haverá ilegalidade.
3. Prêmio Corretor e Comissão de Nota Fiscal
Com o intuito de motivar seus funcionários e prestadores de serviços, algumas empresas oferecem valores fixos sobre cada unidade vendida, que são denominados “PRÊMIOS” e normalmente giram em torno de 0,4% a 2% do valor de venda dos produtos oferecidos ao cliente.
Pela própria nomenclatura, fica evidente que tratam-se de bonificações dadas aos corretores de imóveis em virtude da venda bem sucedida do apartamento ou casa na planta.
Os tribunais vêm decidindo que o prêmio corretor e a comissão de nota fiscal são verbas acessórias da corretagem, portanto, em virtude da ilegalidade de tais cobranças, os valores pagos devem ser restituídos em dobro ao consumidor.
4. Desistência
Existem inúmeros motivos que fazem os consumidores desistirem da compra do apartamento ou da casa, o principal é por não conseguir arcar com o financiamento bancário. Todavia, algumas construtoras se aproveitam da inocência do consumidor ao reter valores abusivamente.
A desistência do negócio ocorre em muitos casos porque os compradores não conseguem o financiamento habitacional com o banco, pela falta de planejamento, bem como da inexperiência dos consumidores, que em muitos casos não tem como suportar o pagamento.
Quando o distrato ocorre por culpa do comprador o Superior Tribunal de Justiça vem decidindo que é razoável a devolução de no mínimo 75% do valor do pago, ficando o restante retido para cobrir despesas administrativas custeadas pela construtora.
Assim, é sempre bom que o consumidor analise bem a proposta de pagamento antes de fechar o negócio, para certificar que as mensalidades irão caber no bolso.
5. Atraso na entrega das chaves
Pela lei, a construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias, de forma justificada. Porém, havendo atraso superior ao mencionado, justificará o distrato por culpa da construtora, neste caso, a devolução deve ser de 100% dos valores pagos.
É importante frisar que a restituição deve ser de imediata, ou seja, o cliente não precisa esperar o término da obra, além de receber os valores de uma vez, isto é, em parcela única.
6. Reajustes mensais pelo INCC
Durante todo o período em que o consumidor aguarda o recebimento das chaves, o saldo do financiamento habitacional é ajustado mensalmente pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que retrata a inflação no setor de construção de imóveis.
Apesar de não existir ilegalidade ou imoralidade nos reajustes do saldo devedor, o consumidor deve realizar o planejamento com antecedência, tendo em vista que o valor do imóvel irá aumentar substancialmente.
Nos últimos dez anos, o INCC ficou em uma média de 0,69% ao mês. Supondo que nos próximos anos a coisa seja parecida, os cálculos de matemática financeira indicam que uma parcela que inicie, digamos, com valor de R$ 1.000,00 (mil reais), estará em R$ 1.280 (mil duzentos e oitenta reais) após três anos.
Isso resulta num aumento acumulado de 28% em apenas três anos, o que também incide negativamente no saldo a financiar, por exemplo, se era o saldo era de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) com o imóvel na planta, será de R$ 256.000,00 (duzentos e cinquenta e seis mil reais) na entrega das chaves. Isso, sem contar com os juros do financiamento, que começarão a incidir a partir deste ponto.
7. Conclusão
O Consumidor tem direito de ser informado de cada especificidade do contrato a que está aderindo, principalmente quando algum serviço extra for oferecido, tendo em vista que em algumas hipóteses esses acréscimos no negócio acabam onerando substancialmente o consumidor, o que faz com que alguns clientes desistam da compra.
Portanto, fique atento! Estes são apenas alguns exemplos de obstáculos que surgem no caminho daquele que deseja adquirir um imóvel na planta, para que seu sonho não vire um verdadeiro pesadelo.
Robson Reis
Advogado
